도시재개발에 의한 영업손실 보상비

 

 

1. 보상의 근거규정

재개발사업과 도시환경정비사업은 재건축사업과는 달리 도정법 제38조와 40조에 의하여

공익사업을위한취득및보상에관한법률(이하 공취법)의 적용을 받게 되므로 위에서 언급한

영업손실 보상금과 주거이전비를 지급하여야 합니다.

다만 위 금액의 지급은 건물의 명도와는 동시이행의 관계에 있지 않으므로 이를 지급하지

않더라도 명도소송에서 승소하는 데에는 문제가 되지 않으나 사실상 명도가 곤란한 경우가

생기므로 되도록 법에 근거하여 정확한 금액을 지급하는 것이 좋습니다.

 

2. 영업손실의 보상대상 및 기준

 

가. 보상대상

 

① 사업시행 인가고시일 이전부터 영업을 하고 있다면 타인의 건물을 임차한 영업자이든 자기소유

건물에서 영업을 하는 자이건 모두 보상대상이 된다.

사업자등록을 반드시 해야만 하는 것은 아닙니다.

② 다만 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 임차인 자신의 이름으로

사업시행인가고시일 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업을 행하고 있어야 한다는 제한이 있으며 보상금액도 1천만원을 넘지 못한다 (공취법 시행규칙 제45조).

 

결국 영업만 하고 있다면 토지등 소유자이건 세입자이건 기본적으로 보상대상이 되는데

토지등 소유자 중에서 분양신청을 한 조합원에 대하여는 통상 보상금을 지급하지 않고 있는 것이

관례인 것으로 보입니다.

영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는

사업시행인가고시일 전에 허가등(의료법, 약사법, 식품위생법 등 각종 법령에 따른 허가 면허 등을 말함)을 받아 그 내용대로 행하고 있어야 정상적인 보상을 받게 됩니다.

이에 위반하여 허가등을 받지 않고 영업을 한 경우에는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균

가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액만을 지급 합니다.

 

3개월간의 영업손실보상 및 영업이전비용을 보상

 

영업손실보상은 폐업보상과 휴업보상이 있는데 도시정비사업에서 폐업보상을 해주는 거의 없다고

보면 되고 통상 휴업보상을 해 준다. 휴업보상은 3개월간의 휴업기간 동안의 영업손실과 영업의 이전에 따르는 제반비용보상을 포함한다. 

 

 

3. 주거이전비 및 이사비의 보상

 

가. 보상대상

① 토지등소유자 중 주거용건축물의 소유자가 분양신청을 하지 않아서 당해 건축물에 대하여 보상

(현금청산)을 받는 경우에는 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비(도시근로자가구의 가구원수별

월평균 가계지출비를 기준으로 산출)를 보상하여야 한다. 다만 건축물의 소유자가 당해 건축물에 실제

거주하고 있어야 하며 무허가건축물이 아니어야 한다.

 

② 세입자는 사업시행인가고시일 당시 구역내에서 3월 이상(무허가 건축물에 입주한 세입자는

1년이상) 거주한 자에 한하여 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다.

 

나. 가재도구 등 이사비도 별도로 지급한다.

 

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1. 영업의 폐지에 대한 손실의 평가 - 생략 (인정해주는 관례가 거의 없음)

 

2. 영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가영업장소를 이전하여야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익에 다음

  각호의 비용을 합한 금액으로 평가합니다.

① 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비ㆍ유지관리비와

    휴업기간중에도 정상적으로근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용

② 영업시설ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액

③ 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용 위의 경우 휴업기간은 3월 이내로 합니다.

 

 

* 참고 - 간이과세자의 영업보상비

 

영업보상이라는 것이 간이과세로 축소신고를 했다고 해서 현재의 연매출신고된 금액만으로 산정하는 것이 아닙니다.

예를 들어 시골에 커피1잔에 2000원하는 다방에서(주로 현금매출임) 연매출을 1000만원 신고했다고 하더라고

영업보상을 1500만원 정도 받는 경우를 본 적이 있습니다.

그러므로 지금 당장 간이과세를 일반과세로 돌려놓을 필요는 없고,

영업보상을 제대로 받기 위해 귀하의 매출증빙자료나 3년간 재무제표, 부가세 증명원, 사업소득세 납부증명원 등의

객관적인 자료를 잘 준비하시길 바랍니다.

 

 

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* 영업손실보상비 (시행규칙 47조 1항) - 상가세입자

 

재개발 사업구역에서 영업을 하고 있는 상가 중 대상자에 한해

주거이전비와 유사한 영업손실보상비를 받을 수 있습니다.

 

영업이 폐지되는 대상에 해당하는 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하고

다른 곳에서 영업이 가능한 경우에는 휴업기간에 해당하는 영업이익 3월분에

영업용 자산의 감가상각비, 유지관리비, 최소인건비, 시설 및 재료, 상품의 이전비용,

이전광고비 및 개업비 합산하여 2인 이상의 감정평가사가 보상평가를 행한 후 보상금액이 지급됩니다.

 

또한 3개월 이상 기간 동안 영업을 할 수 없는 경우에는 2년의 기간에 해당하는 보상금이 지급됩니다.

 

하지만 상가의 경우 개별적인 특수성이 강하고 또한 감정평가사가 보상평가하여 금액을 산정하더라도

그 금액에 논란의 소지가 많아 언제나 이의제기가 끊이지 않고 있습니다.

 

이때 지급되는 비용의 평가기준은

부가가치세 납부 증빙자료, 사업소득세 납부 증빙자료 등이 이용됩니다.